冯玉军:《城市房屋拆迁管理条例》的法律与经济分析

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  非常高兴同学们今天来听我的报告,应该说有些报告并就有非常的性性旺盛期期是什么是什么期图片 期期,但还是进行了几年的研究。大伙都知道,住宅是人类安身立命之本,是私人生活的载体和公民隐私权、财产权及有些权利的落脚点。人是十个 多 领土性的动物,那末十个 多 私人的居住空间,人就有有五种漂移的感觉,找不能家园。所谓“无财产即无人格”,对住宅以及有些必需物品的占有和支配是大伙社会生活的基本条件。尤其是在转型时期的中国,住房对于大每项的普通百姓来说都具有更为重要的意义,并成为民生发展的标志与民权保障的核心问題。

  在经历了不要 的革命、战乱以及不堪回首的短缺时代刚刚,每各人都企盼着过上好日子,住进好房子,毕竟“安居”不能“乐业”。那我的消费需求伴随着中国社会的迅疾 现代化、工业化和城市化,现在刚刚开始20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造把整个中国都变成了十个 多 “大工地”,由此引发的城市房屋“拆迁”问題随之成为令人瞩目的社会问題。在这热火朝天的拆迁浪潮中,政府、开发商、被拆迁户以及社会公众都卷入其中,公共利益、各人利益和政治利益、商业利益交织在共同,彼此间的矛盾也就纠缠错结,愈演愈烈,从而造成社会关系的时延紧张。还不能毫不讳言地说,城市房屋拆迁可能演化成为当代中国最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。

  从南京被拆迁户翁彪、安徽农民朱正亮因拆迁纠纷点火自焚到北京被拆迁户联名提起万人拆迁行政诉讼事件,全国各地的例如案件层出不穷,严重影响了社会和谐稳定,进而对相关法律规定和社会治理资源的有效性提出了尖锐的挑战。大伙不禁要问,房屋拆迁各方的利益和诉求究竟谁是谁非?围绕城市房屋拆迁问題的法律供求关系突然出现了何种偏差?《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)等一系列法律法规的实际效果怎么?其法律约束何以那末苍白,而优化途径究竟何在?法律权利、义务和责任资源怎么配置才最优时延?那些问題均须要认真研究和回答。

  在本文的研究中,首先从轰动一时的湖南嘉禾强制拆迁案入手,简略介绍这起恶性案件的来龙去脉和正确处理结果;其次,立足法经济学的视角,逐个推演拆迁过程中的政府、开发商、被拆迁各人有些相关角色的“权力-权利-利益”关系,并以此为基础对《城市房屋拆迁管理条例》规制下的主体行为进行博弈论研究,指出当前城市房屋拆迁事件的症结所在和法律困境;最后,在对土地征用及房屋拆迁法律问題进行比较研究的基础上,提出完善我国现行房屋拆迁制度的立法建议和对策。

  第十个 多 问題,恶性城市房屋强制拆迁案——以湖南嘉禾案为例

  近年来,因拆迁引起的各类信访、上访和起诉以及重大恶性案件呈上升趋势。城市拆迁已成为近年来群众信访反映的一大焦点。据了解,到10003年8月底,国家信访局接收拆迁投诉信件及拆迁户上访人数同比均增长一半左右。拆迁纠纷共同引发行政诉讼异常升温。据山东省高级人民法院行政审判庭统计,城市房屋拆迁行政诉讼案件突然出现逐年迅猛增长的势头,10004年增幅达1000%,个别地方甚至突然出现数倍的增长。浙江省政法委调查表明,最近几年因旧城改造、拆迁安置、城市规划、城市房屋登记管理等引发的矛盾急剧增多,由此引起的“民告官”案已占全省行政诉讼案的四分之一。《瞭望》杂志提供了那我的数字:从1992年起,有关北京城建问題的群众上访事件骤然增加。以1995年为例,1—7月有163批,3151人次,占那一时期上访批数和人数的46.5%和43.2%。最著名的拆迁官司占据 在10000年2月,10357名被拆迁户联名向北京市第二中级人民法院提起行政诉讼。有些被称为万人诉讼的著名事件,在北京的拆迁户中几乎家喻户晓。

  【事件回顾】

  “谁不顾嘉禾的面子,谁就被摘帽子”;“谁工作通不开面子,谁就要换位子”;“谁影响嘉禾一阵子,让我影响他一辈子”

  这是10003年下7天 在湖南省嘉禾县珠泉商贸城开工仪式上打出的大幅标语。当时,一家名为嘉禾珠泉商贸城开发公司的企业承包了当地商贸城的建设项目,为了让工程范围内的11000户居民比较慢按照开发商给出的条件搬迁,嘉禾县政府在其中扮演了十个 多 超乎寻常的错位角色,直接介入到居民拆迁的全过程。

  8月7日,嘉禾县委、县政府联合采集136号文件,要求全县党政机关和企事业单位工作人员,做好珠泉商贸城拆迁对象中各人亲属的“四包”工作。可能那些公职人员不能做好“四包”工作,其亲属也那末按时拆迁或拒绝在拆迁同意书上签字,大伙就将遭受“暂停原单位工作;停发工资”(“两停”)的严厉处分。

  湖南嘉禾拆迁中的问題经上访群众反映后,立即引起各个社会媒体的广泛关注,最终在中央政府的干预下,建设部和湖南省专门派驻了调查组调查此事。

  【调查结果】

  1、嘉禾县在未进行规划项目定点的清况 下,为开发商发放《建设用地规划许可证》;

  2、先办理《建设用地批准书》,再补办土地使用权挂牌出让手续;

  3、在开发商未缴纳土地出让金的清况 下,发放《国有土地使用证》。

  4、在占据 问题拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的清况 下,为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》;

  5、在那末按规定程序举行听证的清况 下,对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。

  6、在项目实施过程中,县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁,先后对11名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误正确处理,并错误拘捕李会明等3人。

  【事件正确处理】

  湖南省委省政府召开会议认定嘉禾事件是共同滥用行政权力、违法违规、损害群众利益并造成很大负面影响的事件。今后各级领导干部要从此事件中汲取教训,要建立健全执法程序制度和执法监督制度,实行行政法责任制、评议考核制和执法过错追究制。严禁法院参加拆迁执法队。对这起事件负有直接领导责任的嘉禾县县长及县委书记均被撤职,涉案官员均受到不同程度的党纪政纪处分,湖南省检察院就此事件正式启动了刑事问责程序,共同,该县房管局也被被拆迁户告上法庭,并依法进行了审理。共同,撤出 对因拆迁受牵连公职人员的处分。

  第十个 问題,城市房屋拆迁案件中各方主体的利益分析

  在这起案件中,主要有三方各人——地方政府、开发商、被拆迁人先后出场(有的拆迁案件中还涉及社区人群、银行金融机构、中介组织等),共同演绎了一幕当代中国城市房屋拆迁的悲喜剧,并凸现房屋拆迁问題的突出矛盾和主体间权力、权利、利益的博弈。以下大伙对各方主体的预期利益及其成本考量进行简要的经验分析。

  (一)地方政府

  1、获取土地出让收益。通过重新规划,改善城市面貌他说是地方政府积极推动拆迁工作的十个 多 良好出发点,但利用拆迁将城市土地高价出让给开发商以取得富有收益则是隐藏在良好出发点头上十个 多 实真是在的利益诱因。从而,政府的土地出让收益和开发商的给付报价(包括土地出让金和补偿费用)之间就建立起直接联系。在拆迁成本相对不变的清况 下,开发商给被拆迁户的相关补偿费用越低,就越有可能给付政府更多的土地出让金(尽管开发商并有五种然将剩余资金全部上交政府,但政府也还不能通过税收等有些辦法 获得收益)。而是,总体上看地方政府的经济立场同开发商利益正相关,并偏好与之结成利益共同体共同推进拆迁改造工作。

  2、追求政绩。这是有五种显性利益。在实现城市化、工业化、现代化的程序中,城市建设的时延日益加快,“发展是硬道理”的口号也将各级政府干部的政绩激情鼓动得空前高涨。地方官员们不管是出于为当地谋求更大公共利益,还是为了其各人的政治前途着想,都迫切须要表现其显著的工作成果。客观地讲,有些追求政绩的利益驱动,形式意义大于实质意义,其最好的实现辦法 之一而是大力推进看得见、摸得着、叫得响的城市开发改造工程,至于它们究竟还不能给大伙带来福利反而成为第二位的考量。有些地方官员因凭借各式各样的“形象工程”和“短期行为”得到了更高的官位与福利,其中脱离实际,主观蛮干,竭泽而渔、盲目开发建设,闹得天怒人怨的大坏事更是层出不穷。嘉禾县政府打出巨幅标语声称:“谁不顾嘉禾的面子,谁就被摘帽子”;“谁工作通不开面子,谁就要换位子”;“谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子”。对有些标语辦法 公共选则理论来剖析,不外乎反映了那我十个 多 浅显的道理:政府决策者也是经济人,他有升官发财、获奖加薪、赢取政绩进而以权博利的“自利最大化”动机。该官员各人(或领导小集团)的决策收益同被拆迁户、一般群众甚至是普通公务员的权利和利益有五种一致,有时还可能占据 反向变化,即:官员们的个体政绩收益不要 ,则社会公众的收益越少,付出的成本代价越大。正所谓“一将功成万骨枯”的隽永内涵。

  3、官员“寻租”。这通常被视为有五种隐性利益。嘉禾拆迁事件占据 后,有关机关调查发现,开发商(嘉禾珠泉商贸城开发公司)实际上只花了2116万元人民币,就取得了超过十二万平方米的国有土地使用权,合适1平米土地使用权仅付1000元!而根据《嘉禾县基准地价及国有土地有偿使用费征收规定》,这块地每平方米价格在900-10000元之间,等于开发商用2116万元买到了1亿元的土地使用权,其中的巨大差额无疑就被官员和行贿者瓜分了。该县国土资源管理局副局长夏社民在接受中央电视台记者采访时解释说:“(双方协商期间)地价从10008元减到了1000元(就让实交财政是1000元),其差价每项让开发商用到当地居民的拆迁费用上。”这笔钱究竟去哪里了,迄今为止还就有个谜。被官员“设租”可能与开发商联手鲸吞无疑是最大可能。

  4、后续管理收益。十个 多 城市建设项目开发建成后,不论它被用作何种经营,都必然占据 政府的管理之下,政府对其都将获得长期的管理收益(包括税收、工商、技术监督、食品卫生等多种管理渠道),其下属经济管理机构都还不能“利益均沾”。这就还不能解释每当政府启动十个 多 大型城市开发改造项目,就会立即动员起方方面面的行政机关及其工作人员进行拆迁“大会战”,帮开发商“扫清战场”,并给大伙办理相关行政手续“大开绿灯”,而将法律程序性规定和必要的听证环节弃置一旁。

  (二)开发商

  现有开发商在一级市场获取土地的辦法 ,有投标、拍卖、拆迁等。投标、拍卖就有在已选则土地中选则和竞买,拍卖一般采取“价高者得”的原则,投标则选则最合理报价者中标,一般比较公开透明(当然投标和拍卖而是排除“黑箱作业”的问題);全部公益目的之土地靠政府划拨得到,其拆迁工作比较透明且辦法 充分。此处仅限于对嘉禾案商业拆迁模式下开发商的成本效益进行分析。众所周知,开发商的目的是追求开发利润最大化,投入最小化。那末,怎么实现有些目的呢?辦法 主要有两点:

  1、尽可能降低土地使用权出让金和拆迁户补偿费用,共同抬高其回购价格。我国法律(一阵一阵是《拆迁条例》)对拆迁补偿费用那末做最低价格限制,而是开发商对此就有一定的控制余地,且当然希望其支付的补偿费愈少愈好。辦法 《城市房地产管理法》第15条之规定:“土地使用者须要按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并还不能请求违约赔偿。”对此企业往往通过与政府的讨价还价甚至向负责官员“行贿”而力争少交土地出让金。此外,按现行《拆迁条例》,因房屋拆迁对被拆迁户进行货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格选则,其具体辦法 由省、自治区、直辖市人民政府制定(第24条);此外,搬迁补助费和临时安置补助费的标准,也是由省、自治区、直辖市人民政府规定(第31条)。而根据“因地制宜”的原则,省、自治区、直辖市政府制定的拆迁“条例”或“细则”又往往再行委托下属市、县自行掌握。而是房屋评估机构及评估具体辦法 的决定权最终还是掌握在各地方政府手里,被拆迁户对此那末决定权可能法律上的请求权。开发商当然会把“公关”的重点贴到 政府一边,使其在土地出让、房屋价格评估、搬迁补助和临时安置费的成本支出都大为缩减。

  2、正确处理逐户协商定价,争取政府出面强制执行。十个 多 商业开发区的建设,拆迁户数少则几百,多则上万,开发商从减少谈判成本计,必然希望正确处理和每一户被拆迁户协商补偿费用,并尽可能节约时间,而要达到有些目的,最佳的选则而是向政府支付一定的“租金”(可能向其做出有五种经济承诺),“雇佣”政府出面以强力辦法 限期彻底完成拆迁,从而大大节省开发成本。(点击此处阅读下一页)

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